「社会・経済活動がコロナ前に戻りきった」
専門家がそう評価した今年の地価公示。去年に比べて平均でプラス2.3％と3年連続の上昇となりました。
その一方で、住宅の購入やリゾート地の開発の現場では“異変”も起きています。
マイナス金利政策の解除の影響も含め、専門家の解説と共に詳しくお伝えします。
上昇率も去年より0.7ポイント拡大しました。
全国の土地の地価は、1991年にプラス11.3％の上昇率となったあと、翌年からは下落に転じるなど低迷が続き、上昇率が2％を超えることはありませんでした。
用途別でみると住宅地は、全国平均でプラス2.0％と3年連続の上昇となりました。
このうち、東京、大阪、名古屋の「3大都市圏」はプラス2.8％、札幌、仙台、広島、福岡の「地方4市」はプラス7.0％でした。
また、それ以外の地方もプラス0.6％と、去年より0.2ポイント上昇率が拡大し、地価の上昇が地方に波及していることがより鮮明になっています。
一方、商業地は、全国平均でプラス3.1％と、3年連続の上昇となりました。
「3大都市圏」がプラス5.2％、「地方4市」がプラス9.2％と高い伸びとなったほか、それ以外の地方もプラス0.6％と2年連続の上昇となりました。
いずれの地域も去年より上昇率が拡大しています。
新型コロナウイルスの影響から回復し、経済活動が正常化したことに加え、円安を背景に外国人観光客が増加し、飲食店やホテルなどの業種で土地の需要が増えたことなどが、全国的に地価を押し上げる結果となっています。
最高価格の地点は
【商業地】
全国で最も地価が高かったのは、商業地が東京・中央区銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」で1平方メートルあたり5570万円でした。18年連続での最高価格となりました。
上昇率はプラス3.5％と去年よりも2ポイント拡大しました。富裕層の消費が好調なことに加えて、円安を背景に訪日外国人による消費、いわゆるインバウンド需要が伸びていることが上昇率の拡大につながりました。
【住宅地】
住宅地では、7年連続で東京・港区赤坂1丁目で、1平方メートルあたり535万円でした。上昇率はプラス4.5％で、去年より2.1ポイント拡大しました。
高級住宅街でマンション用地としての需要が根強いことに加え、周辺の麻布台地区で去年11月に複合施設が開業したことで、にぎわいや利便性への期待が一段と高まりました。
【工業地】
上昇率が高い地点は
【商業地】
【住宅地】
【工業地】
活況な都心のマンション需要
今回、住宅地が大きく伸びた東京圏。
それをけん引しているのが豊島区や港区といった都心部で、伸び率は7％を超えています。それが顕著に表れているのが都心のマンション価格です。
不動産調査会社「東京カンテイ」によりますと、2023年、東京23区で発売されたマンションの平均価格は1戸あたり1億1630万円と、おととしに比べて3300万円あまり率にして41％伸びました。
資材価格の高騰などで工事費が上昇しているという面もありますが、新型コロナの5類への移行で出勤などに便利な都心部のマンションに人気が集中しているのも一因です。
「都心のマンション供給が減っていることや高級住宅街に建つ立地の希少性も反応の多さに繋がっている。物価高で工事費や販売価格が上昇する中でも、富裕層を中心に堅調な需要がある」（三菱地所レジデンス 渡邊聡さん）
一方、戸建てでは値下げも
不動産調査会社「東京カンテイ」によりますと、去年（2023年）東京23区で売り出された物件の平均価格は、マンションの上昇率が40％を超えたのに対して、戸建ての上昇率は4％程度にとどまっています。
間取りに余裕のある戸建て住宅はコロナ禍でのリモートワークの増加を背景に人気が高まりましたが、5類への移行とともに、出勤再開の動きが広がっています。
さらに、建築コストの上昇もあって、販売価格が中心となる購買層の予算を上回る傾向にあり、戸建ての人気が落ち着きつつあるとみられています。
こうした中、江戸川区や足立区といった地域では、戸建て住宅を値下げする動きも出ています。
東京・豊島区にある大手の住宅販売会社は、足立区で去年10月に売り出した新築の戸建ての価格を今月、10％引き下げました。
出勤の機会が増える中、最寄り駅から徒歩15分という距離も敬遠される理由となり、より都心へのアクセスがよい地域に需要が移ったのではないかとみています。
足立区内では、ほかにも思うように買い手がつかず値下げした物件があるということです。
このため、会社では、新しい物件については、あえて狭い敷地に建設することで販売価格を引き下げる戦略をとっています。
敷地は狭くても階段をリビングの中に設けて廊下を省くことで居住スペースを広くとったり、屋上にバルコニーを設けたりして、快適に過ごせるよう工夫しているということです。
一建設の鈴木基晴さんは「戸建ての販売は非常に厳しい状況だが価格や設備など、客のニーズを細かくつかんでいくしかない」と話していました。
マイナス金利解除 マンション購入の現場は
福岡市の会社員、小倉康尚さん（45）は妻と2人の子どもの家族4人で賃貸マンションに暮らしています。
2歳の長男に続いて、ことし1月に長女が誕生したのをきっかけに、もっと広い部屋に住みたいと、マンションの購入を本格的に検討するようになりました。
「金利が上がってしまって月々の支払いが増えるのであれば、少し部屋の狭いところ、安いところも考えなければいけないのかなというのは正直あります」
「あまり背伸びしすぎても生活が苦しくなってしまうので、そのバランスを見ながら、無理のない範囲でローンを返していける物件が見つかればいいなと思っています」（小倉さん夫妻）
上昇のかげで各地では“異変”
「開発計画の延期や中止」
資材価格の上昇に加えて、「Rapidus」の工場建設で建設業界の人手不足に拍車がかかり、道内の開発計画では延期や変更、中止を迫られるケースが相次いでいます。
このうち、札幌駅前にあった商業施設「エスタ」の跡地とその隣接する地区には、延伸を予定している北海道新幹線の札幌駅に直結する道内で最も高いビルの建設が計画されていて、今年度中の着工が予定されていました。
しかし、JR北海道は2月、資材価格や人件費の高騰により、当初2500億円程度と想定した事業費が増加する見通しとなり、計画の見直しを進めていることを明らかにしました。
ビルの完成時期も当初予定していた2028年度から遅れる可能性があるとしていて、建設コストの圧縮に向けた規模の縮小について設計と施工を担当する清水建設と協議を続けているとしています。
「開業が2年遅れる」
「Rapidusの進出前から建設業界は人が足りないという話はあったが、進出が決まったあと輪をかけて人手不足が深刻化した。いままで経験したことがない影響を受けており、人手不足を乗り越えてしっかりとビジネスを組み立てていかなければならない」（開発を手がける「Zekkeiグループ」 石丸修太郎社長）
「移住者向けの住宅が不足」
観光客に人気の長野県野沢温泉村。
インバウンド需要を取り込もうと外国人投資家が、空き家に加え、廃業を予定している旅館などを購入し、宿泊施設や飲食店をオープンする動きが広がっています。
このため、住宅地の地価の平均が、去年3年ぶりに上昇に転じ、ことしも13％の伸びとなりました。
外国人投資家の1人でイギリス人のピーター・ダグラスさんは、村内で14の宿泊施設を経営していて、このうち去年は、1泊最大17万円ほどする富裕層向けを新たにオープンさせました。
本格的なスキーシーズンとなることし1月と2月は、経営するすべての宿泊施設でほぼ満室だったとしていて、今後もインバウンド需要を取り込みたいと考える投資家が増えるとみています。
「野沢温泉村は、もともと有名な観光地だが、人気が高まっている。ビジネスをしたいという外国人投資家もどんどん増えているので、村はさらに有名になると思う」（ピーター・ダグラスさん）
一方、活発化する不動産投資に伴って、村の住宅事情に変化が出ています。
野沢温泉村によりますと、温泉街のある村の中心部は住宅価格が上昇し、移住者などが購入しやすい価格の住宅が不足しているとしています。
このため村は4億5000万円余りをかけて移住者などが入居できる集合住宅を2棟建設する計画で、ことし12月からの受け入れを予定しています。
「外国人の投資家が、私たちの想定を大きく上回る高い金額で物件を購入しているため、移住者などが購入できる住宅がなくなってきている。村が住宅を整備することで移住や定住をしやすい環境を整えたい」（野沢温泉村建設水道課 荒井直喜課長）
専門家はどう見たか
今回の地価公示の結果について、不動産調査会社「東京カンテイ」の井出武 上席主任研究員に聞きました。
Q．住宅地・商業地ともに3年連続で上昇し、上昇率も拡大した
A．全国の平均が2％を超える伸びとなったのは、30年以上なかったことで、大きな上昇と言える。社会・経済活動の勢いが新型コロナウイルスの感染拡大前に戻りきったとみてよいのではないか。
Q．上昇率の拡大は“地方”でも
A．地価の上昇基調が地方にも波及していることが鮮明になった形だが、依然としてマイナスのままの地方も多い。その点で、都市部と地方、にぎわう地方とそうでない地方という2つの二極化が際だったともいえる。
Q．二極化が進んだ背景は？
A．利便性を重視する考え方が再び強まったからだ。新型コロナの感染が落ち着くにつれて、東京や大阪では転入超過の人数が拡大していて、交通の利便性のよさが地価を大きく押し上げる要因となった。
Q．観光地での地価の伸びも目立っている
A．円安を背景に、訪日外国人が急増していることが大きい。観光地は外国人でごった返しており、ホテルに宿泊するだけでなく、品質がよい日本の商品をお土産として買って帰る動きもかなり見られる。
今回、地価の伸び率の上位にリゾート地が多く入っているが、外国人がスキーなどを楽しむために別荘を買い求めていることも上昇の要因のひとつだ。
Q．日銀の金融政策の転換が与える影響は
A．地価の上昇基調は続くと思われるが、日銀がマイナス金利政策を解除したことは今後を見通す上で注目だ。
金融機関が住宅ローンの金利をどの程度上げるかが重要で、大きく引き上げた場合は投資家以外の「実需層」と呼ばれる人たちの購入判断に影響を与える可能性がある。
今はマンションも戸建ても価格が上昇し、実需層には手が届きにくくなっている。
建設コストも上昇する中、住宅価格がすぐに大きく下落するとは考えにくいが、市場では、価格が頭打ちになる時期が近づいているという見方もある。
住宅の購入を検討している人は今、無理をして買うよりも安くなるタイミングを待つことも選択肢の1つだ。
