人口減少日本で何が起こるのか――。意外なことに、多くの人がこの問題について、本当の意味で理解していない。そして、どう変わればいいのか、明確な答えを持っていない。
【写真】人生で「成功する人」と「失敗する人」の大きな違い
100万部突破の『未来の年表』シリーズの『未来の地図帳』は、20年後の日本人はどこに暮らしているのか？ 人口減少が10年後、20年後の日本のどの地域を、いつごろ、どのような形で襲っていくのか？ についての明らかにした書だ。
※本記事は『未来の地図帳』から抜粋・編集したものです。また、本書は2019年に上梓された本であり、示されているデータは当時のものです。
“まだら模様”のメガタウン
多摩地区だけでなく東京圏の郊外に位置する市町村も人口が激減するところが目立ってくる。2015年比で40.7％減となるのが千葉県鋸南町だ。これ以外にも埼玉県東秩父村、小鹿野町、千葉県勝浦市、神奈川県山北町、千葉県銚子市などでは4割近い減少が見込まれる。85歳以上となった団塊世代が多く住んでおり、亡くなる人も増え始めることが要因だ。
2035年になると、80歳以上の高齢者人口が著しく上昇する市町村も出てくる。東京都心部への通勤エリアである茨城県や千葉県、埼玉県の一部では2015年の3倍近い伸びを示す市町も現れる。
東京圏の郊外には、反対に2035年になっても1割以上の人口増加となる市もある。埼玉県戸田市(14.5％増)、千葉県流山市(14.1％増)、埼玉県吉川市(12.5％増)だ。子育て支援を手厚くすることで若い世代の定住を進めたり、東京のオフィス街などへのアクセスがしやすかったりするベッドタウンである。
いずれにしても、2035年頃の東京圏は、エリアによって人口減少の度合いも高齢化の進み具合もまちまちな“まだら模様”のメガタウンとなり、現在とはかなり異なった顔を見せ始める。
「老いた団地」が地価を下落させる
“まだら模様”のメガタウンは、都心のオフィス街から放射状に街が伸び続ける発展の終焉を意味する。相続人も分からない所有者不明の物件や、高齢住民が多く、建て替えがままならないマンションなどが増えてくるのもこの頃だ。開発が進むエリアのハイテクタウンの横に、再開発が進まず、美観を損ねる朽ち果てたオフィスビルやマンションが立ち並ぶ地域が広がるといったことにもなりかねない。 現在、2030年代をにらんだ都市開発計画づくりが始まっているが、今後も従来型の大規模開発にのめり込んだならば、この頃の東京圏は早くも輝きを失い始めるかもしれない。人口の増減ばかりを追いかけていては分からない、東京の変貌ぶりを想像する力が求められている。
高齢化率の伸びの大きさの中で、いまや全国を見渡せば値段が付かない土地が増えている。地方都市の場合、中心市街地以外の宅地に買い手も借り手も見つからないといった話も耳にする。
不動産経済研究所によれば、2018年の東京圏(1都3県)の新築分譲マンションの「初月契約率」(発売月の販売戸数の契約率)は62.1％で、バブル経済が崩壊した1991年に次ぐ低水準となった。すべて人口減少が要因だと言うつもりはないが、現在でさえ、共働きやマイカーを所有しない世帯も増え、利便性の高い駅前物件に人気が集まっている。
すでに東京圏の郊外の住宅街でもゴーストタウン化が進んでいるところがあるが、築40年を超すような「老いた団地」が地域の消費を鈍化させ、エリア全体の地価を下落させている実態もある。
人口が減り始めた2030年代の“通勤限界圏”では、不動産の「無価値化」が拡大する可能性もあり、この頃には日本人の不動産に対する価値観そのものが大きく変わることになりそうだ。
河合 雅司（作家・ジャーナリスト）
